做生意、搞投资最重要的是顺势而为。
如今，去香港投资小型酒店和小型旅馆的“势”来了！
2023年香港《施政报告》明确提出打造“留学香港”品牌，并于2024年上半年启动学生宿舍先导计划，允许酒店、商厦等建筑改造为合规学生宿舍。
这一政策直接催生了“商厦劏房”经济模式。
据香港差饷物业估价署数据，传统酒店客房平均日租金约500港元，而学生宿舍月租金可达1.2万-1.8万港元（按单人床位计算）。
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油麻地某酒店改造项目，将20㎡客房分割为4个床位后，月租金总收入提升至4.8万港元，较改造前增长68%。
香港商厦空置率高达12.3%（2023年中原地产数据），部分老旧商厦售价低至1.2万港元/㎡（如观塘工业区），改造为“劏房宿舍”后估值可翻倍。
港府目前十分支持这件事儿，并且推出了政策补贴。
参与改造的业主可申请《过渡性房屋资助计划》，最高获300万港元补贴，且审批流程缩短至60个工作日内。
我给大家算一笔账。
以旺角某500㎡商厦为例，收购成本约600万港元，改造为40间学生宿舍（每间4床位），年租金收入可达288万港元（按1.5万港元/间计算），回报率高达48%，远超传统酒店8%-12%的收益率。
接下来，我再给内地朋友们讲一下，在香港收购旅馆、酒店的相关事宜。
市场图谱：香港小型旅馆
现状与区域投资价值分析
目前，香港旅馆的行业基本面是供需严重失衡的。
截至2024年3月，香港持牌旅馆共512家（香港民政事务总署数据），其中房间数≤50的小型旅馆占比63%，主要集中于油尖旺区（38%）、湾仔区（22%）、铜锣湾（18%）。
关于客源结构，我给大家列了个表。
区域投资价值方面：
● 油尖旺区：毗邻香港理工大学、都会大学，学生需求旺盛。现有旅馆入住率长期超90%，但物业老旧（平均楼龄35年），适合收购改造。
● 红磡/何文田：新兴高校聚集区，近3年学生公寓租金涨幅达22%，但合规宿舍缺口约1.2万床位（2023年教育局数据）。
● 元朗/屯门：低成本投资洼地，商厦售价低至0.8万港元/㎡，但需依赖跨境学童及大湾区交流生需求。
需要注意的是，铜锣湾等高租金区域受旅游波动影响大，2023年旅馆倒闭率同比上升7%；而深水埗等低价区面临外佣政策收紧风险。
实操指南：内地投资者
收购香港旅馆全流程拆解
内地人在香港收购酒店、旅馆总共需要几步？
首先要进行标的筛选与尽调。
可以委托我们盈河世纪进行推介、带看，帮忙把握全流程。
优先选择持牌旅馆（牌照转让价约50-80万港元）。
在做尽调时，一定要把握几点：
1）牌照有效性（需符合《旅馆业条例》Cap.349）；
2）建筑合规性（消防通道、逃生梯等需满足《建筑物条例》Cap.123）；
3）租约情况（避免“死约”期超过2年的长租客）；
内地投资者可通过香港中资银行办理“跨境抵押贷款”，最高贷70%，利率约HIBOR+2.5%。
具体收购运营成本可以参考我给大家列的表格：
收购之后，该如何改造运营？
● 合规改造：按“学生宿舍标准”配置独立卫浴（≥1.5㎡）、公共学习区（≥2㎡/人），通过屋宇署验收。
● 租金定价策略：参考香港大学周边数据，单人床位月租4500-6000港元，整间套房（4床位）1.8万-2.4万港元。
● 增值服务：接入内地支付系统（微信/支付宝）、提供粤语培训课程，提升竞争力。
写在最后：当前香港旅馆资产估值处于近5年低位（戴德梁行2024年报告显示商业物业价格同比下跌18%），叠加政策红利与留学刚需，“商厦劏房”模式短期或迎来爆发期。
对于内地资本而言，此刻正是“低成本卡位”的关键窗口期——毕竟，当留学潮退去时，拥有合规牌照和稳定客源的资产，依然能转型为长租公寓或跨境办公空间，进退皆可谋局。
